Liquidación de gananciales: el Registro endurece su calificación

La DGSJFP ha estimado el recurso interpuesto por la notaria de Albacete contra la calificación negativa de la registradora de la Propiedad n.º 3 de esa ciudad, que suspendió la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales (Resolución de 1 de diciembre de 2025, BOE-A-2026-5801, publicada hoy).

El caso se repite en despachos de toda España con una frecuencia que ya debería haber zanjado la discusión: vivienda familiar comprada por el marido antes del matrimonio, hipoteca amortizada con fondos gananciales, divorcio, adjudicación a la esposa. La registradora exigió desglosar la operación en negocios separados —atribución de ganancialidad, liquidación, extinción de condominio— y reclamó autorización administrativa por tratarse de vivienda protegida. Dos llaves para una puerta que ya estaba abierta, aunque la registradora parecía convencida de que no.

La Dirección General aplica los artículos 1354 y 1357.2 del Código Civil: cuando la hipoteca se paga con dinero ganancial, la ganancialidad de la vivienda familiar opera ex lege, sin necesidad de trocear la escritura en actos independientes. Lo llamativo —y esto quizá merezca un análisis aparte que nadie termina de hacer— es que el artículo 1357.2 lleva décadas en el Código Civil y seguimos discutiendo su alcance registral como si fuera derecho nuevo; algo falla en la comunicación entre notarías y registros, o en la formación continuada, o en ambas cosas.

Sobre la VPP, el artículo 25.1, párrafo segundo, del Decreto 3/2004 de Castilla-La Mancha excluye expresamente del concepto de transmisión la consolidación de titularidad derivada de divorcio.

La resolución confirma una línea doctrinal asentada —STS de 31 de octubre de 1989, RDGSJFP de 31 de octubre de 2019, entre otras—, pero manda un recado hacia delante: los registradores que insistan en descomponer la liquidación de gananciales en una cadena artificiosa de negocios jurídicos se van a encontrar con la revocación. Y a estas alturas, sin demasiada contemplación.

los registradores que insistan en descomponer la liquidación de gananciales en una cadena artificiosa de negocios jurídicos se van a encontrar con la revocación.

Para notarías y asesorías patrimoniales, la clave práctica es limpia: basta una escritura de liquidación bien causalizada, con expresión clara del origen ganancial de los fondos, para inscribir la adjudicación íntegra al excónyuge. Pedir más es ganas de complicar lo que no lo es. La DGSJFP lo ha dicho. Otra vez.

[!important] basta una escritura de liquidación bien causalizada, con expresión clara del origen ganancial de los fondos, para inscribir la adjudicación íntegra al excónyuge.

Marta Solís