¿Cuántos inversores han hecho números sin contar con el vecino del quinto?
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública acaba de resolver un recurso contra la calificación del Registro de la Propiedad de Málaga n.º 7 (Resolución de 3 de diciembre de 2025, BOE-A-2026-5817, publicada hoy). El registrador frenó la asignación del número de registro único de alquiler de corta duración porque el solicitante obtuvo su licencia turística después del 3 de abril de 2025 y no aportó autorización expresa de la comunidad de propietarios.
La DGSJFP le da la razón.
El efecto práctico no tiene muchas vueltas —aunque las consecuencias sí, como veremos—: sin acuerdo comunitario, no hay inscripción registral. Sin inscripción, no hay actividad turística legal. La autorización de la junta pasa de ser un trámite incómodo a convertirse en llave de acceso al mercado.
[!important] sin acuerdo comunitario, no hay inscripción registral. Sin inscripción, no hay actividad turística legal.
Pensad en lo que esto supone para el stock de licencias solicitadas desde abril de 2025. Cada una necesita ahora un acuerdo de comunidad que, según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (reformado por el Real Decreto-ley 7/2019), exige mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas de participación. Tres quintos.
En comunidades donde el alquiler turístico ya genera roce vecinal, conseguir esa mayoría se parece bastante a un veto de facto.
Yo viví en una comunidad en la calle Álamos de Málaga donde las juntas se convocaban tres veces antes de alcanzar quórum. Esto no viene a cuento, salvo que sí.
La resolución apuntala una línea que la propia DGSJFP venía tanteando. El registro único de alquiler de corta duración, creado por la transposición del Reglamento (UE) 2024/1028, queda así condicionado por un requisito que no nace del derecho administrativo turístico sino del derecho civil de propiedad horizontal. Dos ramas jurídicas distintas que se encuentran, casi por accidente, en la ventanilla del registrador. Y el registrador, que bastante tiene con lo suyo, pasa a ejercer de portero de discoteca del mercado turístico.
Hay una derivada que no suele aparecer en los análisis al uso: la reforma del artículo 17.12 LPH se pensó en 2019 para dar herramientas a las comunidades frente a la turistificación, pero nadie anticipó que su efecto real acabaría siendo patrimonial. Lo que era una norma de convivencia funciona ahora como barrera de entrada económica. Legislar tiene estas cosas.
Lo que era una norma de convivencia funciona ahora como barrera de entrada económica.
Para los fondos y vehículos de inversión con carteras residenciales orientadas a explotación turística —y los hay con exposición seria en Málaga, Barcelona y Valencia—, el modelo de adquisición-reforma-licencia se atasca. El coste de obtener la autorización comunitaria no es solo económico: es temporal y, sobre todo, caprichoso. Meter en un modelo financiero el voto de una junta de propietarios como variable controlable es, francamente, ciencia ficción.
Meter en un modelo financiero el voto de una junta de propietarios como variable controlable es, francamente, ciencia ficción.
¿Hacia dónde va esto? Hacia menos oferta nueva. Las licencias anteriores al 3 de abril de 2025 quedan a salvo, lo que genera un mercado partido en dos: operadores asentados con licencia blindada frente a nuevos entrantes que dependen del humor —y del hartazgo— de su comunidad.
La pregunta del titular tiene respuesta, y no es precisamente tranquilizadora para quien ya firmó la reserva del notario. Bastantes.
Javier Mena