DGSJFP y alquiler turístico: vacío regulatorio sin resolver en comunidades de propietarios

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha vuelto a esquivar el fondo del problema. La Resolución de 5 de diciembre de 2025 (BOE-A-2026-5944, publicada el 13 de marzo de 2026) inadmite el recurso de una propietaria contra la calificación del registrador de Benalmádena n.º 2, que denegó la asignación del número de registro único de alquiler turístico de corta duración porque los estatutos de la comunidad prohíben esa actividad. Inadmisión, que no desestimación: ni siquiera abre el sobre.

La DGSJFP se remite “íntegramente” a los fundamentos de diez resoluciones desestimatorias dictadas entre junio y julio de 2025, todas con idéntico resultado. Once pronunciamientos sobre la misma cuestión y el Centro Directivo sigue despachándola por remisión, como quien archiva un expediente molesto. Cuesta no leer ahí una decisión deliberada de no sentar doctrina.

El propietario que quiere destinar su vivienda al alquiler turístico necesita obtener un número de registro único —obligación administrativa que el sistema registral le impone—, pero si los estatutos de la propiedad horizontal lo prohíben, el propio registrador bloquea la asignación en ejercicio de su función calificadora (artículo 18 de la Ley Hipotecaria). ¿Qué le queda? Acudir al juzgado de lo civil mediante juicio verbal. Un procedimiento lento —y costoso, que eso nunca se menciona— para desatascar una contradicción que el legislador debería haber previsto.

Hay algo casi cómico en el diseño, si uno se para a pensarlo. La normativa te obliga a registrarte para operar legalmente. El sistema registral te impide registrarte si la comunidad dice que no. Y la DGSJFP, el órgano que podría al menos trazar una línea interpretativa, se lava las manos con una remisión en bloque.

Mientras tanto, en la Costa del Sol —y esto es una nota al margen, pero viene al caso— los ayuntamientos siguen concediendo licencias de actividad turística sin verificar si los estatutos comunitarios permiten el uso. Nadie cruza los datos. El propietario acaba litigando contra su propia comunidad con una licencia municipal en la mano que no le sirve de nada en el registro.

Once resoluciones después, el propietario sigue atrapado entre la obligación administrativa y la autonomía de la junta. Sin vía rápida, sin doctrina que encaje ambos planos normativos. La DGSJFP ha tenido once oportunidades de articular una respuesta. Ha elegido, once veces, no hacerlo.

[!important] Once resoluciones después, el propietario sigue atrapado entre la obligación administrativa y la autonomía de la junta.

Ana Fuentes