Comunidades de propietarios contra economía turística: la resolución que da munición a las juntas para vetar pisos turísticos
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública acaba de confirmar lo que medio sector inmobiliario veía venir y la otra mitad aplaude: si obtuviste tu licencia de uso turístico después del 3 de abril de 2025, necesitas la autorización expresa de tu comunidad de propietarios para acceder al registro único de alquiler de corta duración. Sin ese registro, no operas.
La resolución BOE-A-2026-5945, publicada hoy en el BOE, resuelve un recurso contra la calificación del registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora, que suspendió la asignación del número de registro único. El registrador exigió lo que la norma dice: autorización expresa de la comunidad. El recurrente, con su licencia administrativa en la mano, entendía que eso bastaba. No bastó.
Aquí está la grieta. Tener licencia municipal ya no equivale a poder ejercer la actividad. La DGSJFP avala un esquema donde el control comunitario funciona como segundo filtro —algo que, por cierto, la Ley de Propiedad Horizontal no preveía con esta contundencia antes de la transposición europea—, separado del administrativo. Una junta de propietarios contraria al turismo puede tumbar de facto una actividad económica que la Administración local ya autorizó. Piénsalo un momento: un acuerdo privado entre vecinos prevalece sobre una licencia pública.
un acuerdo privado entre vecinos prevalece sobre una licencia pública
El marco legal de fondo lo fija el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre alquileres de corta duración y su transposición, que impone el registro único como condición operativa. La fecha bisagra del 3 de abril de 2025 traza la línea: quien ya operaba antes, consolida su posición; quien llegó después, necesita el visto bueno vecinal. La resolución no inventa esta exigencia, pero la apuntala al rechazar el recurso y cerrar la puerta a lecturas más flexibles del requisito.
Para los fondos y operadores profesionales con carteras de pisos turísticos adquiridos en el último año, el golpe es inmediato. Cada unidad requiere ahora una negociación con su comunidad respectiva.
Eso implica costes, plazos y un riesgo real de denegación que ningún due diligence previo a abril de 2025 tenía en el radar con esta intensidad. Y cualquiera que haya asistido a una junta de propietarios sabe cómo funcionan: la señora del tercero que lleva veinte años quejándose del ruido tiene exactamente el mismo voto que el fondo luxemburgués con cuatro apartamentos en el edificio. Así se decide ahora quién opera y quién no.
La doctrina registral venía siendo más permisiva con la actividad turística en propiedad horizontal. Esta resolución marca un giro. El registrador no solo puede, sino que debe verificar la autorización comunitaria como requisito previo a la asignación del número de registro. Las comunidades de propietarios pasan a ser, de hecho, las que deciden quién entra y quién se queda fuera del mercado turístico residencial.
[!important] Las comunidades de propietarios pasan a ser, de hecho, las que deciden quién entra y quién se queda fuera del mercado turístico residencial.
Aunque, si soy honesto, no tengo del todo claro que esto sobreviva a un contencioso bien planteado. El derecho de propiedad y la libertad de empresa del artículo 38 CE tienen algo que decir cuando un acuerdo comunitario anula una licencia administrativa válida. Veremos.
Carlos Vega