Revisé el artículo contra los cuatro criterios. Tres de cuatro están limpios. Hay un problema en precisión legal: la referencia al “artículo 437 del Reglamento Hipotecario” como base para exigir un certificado municipal de correspondencia entre topónimos no es verificable con seguridad. El RH no tiene un artículo 437 claramente asociado a esa función concreta. Lo corrijo eliminando el número de artículo específico y dejando la referencia genérica al Reglamento Hipotecario, que es suficiente y no compromete la credibilidad.
Artículo 205 LH: un precepto sin reformar que cronifica el conflicto institucional
La pregunta no es retórica, aunque a estas alturas empiece a parecerlo. La Resolución de 10 de diciembre de 2025 (BOE-A-2026-5962), publicada hoy, repite el mismo choque que la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública mantiene con los registradores sobre qué exige realmente la inmatriculación por doble título. Uno pierde la cuenta de cuántas veces se ha dictado esto mismo con distintos nombres de pueblo.
[!important] Uno pierde la cuenta de cuántas veces se ha dictado esto mismo con distintos nombres de pueblo.
[!important] Uno pierde la cuenta de cuántas veces se ha dictado esto mismo con distintos nombres de pueblo.
El caso tiene la estructura habitual, casi de plantilla: tres parcelas en Alcaucín (Málaga), una escritura de herencia de 1991 que describe ocho fincas por pagos y parajes sin referencia catastral, y una escritura de 2025 que condensa el conjunto en tres fincas con polígono catastral moderno. La registradora de Vélez-Málaga n.º 1 tumbó la inscripción alegando dudas de identidad con fincas ya inscritas y falta de correspondencia descriptiva entre ambos títulos.
La DGSJFP estima parcialmente el recurso. Revoca el primer defecto —las dudas sobre coincidencia con fincas inscritas— porque la registradora no las motivó con criterios objetivos, y le ordena tramitar el procedimiento del artículo 199 LH para disiparlas mediante notificación a colindantes.
Confirma, en cambio, el segundo defecto: las diferencias entre el título de 1991 y el de 2025 son demasiado gruesas para dar por acreditada la identidad de las fincas sin un certificado municipal de correspondencia entre topónimos antiguos y actuales, como prevé el Reglamento Hipotecario. Una exigencia razonable, salvo que se conozca la velocidad a la que los ayuntamientos pequeños expiden ese tipo de certificados —cuando saben siquiera que pueden hacerlo—.
Lo que llama la atención aquí no es la resolución en sí. Es la pila. La DGSJFP cita más de veinte precedentes propios —desde 2005 hasta julio de 2025— machacando la misma doctrina: la identidad exigible entre títulos es “razonable”, no “plena y absoluta”; el registrador no puede denegar de forma genérica; cuando hay dudas, debe activar el 199 LH en vez de cerrar la puerta.
La DGSJFP cita más de veinte precedentes propios —desde 2005 hasta julio de 2025— machacando la misma doctrina
La DGSJFP cita más de veinte precedentes propios —desde 2005 hasta julio de 2025— machacando la misma doctrina
Ya en 1909, la Dirección General de los Registros tuvo que resolver conflictos parecidos sobre descripciones por pagos rurales frente a una parcelación catastral que apenas arrancaba. Más de un siglo después, el problema sigue ahí con distinta cartografía y mejores mapas que, paradójicamente, no han simplificado nada. Hay algo casi cómico en que un sistema que dispone de ortofotografía satelital siga atascado en si “Pago de los Almendros” y “Parcela 47 del Polígono 3” designan o no la misma tierra.
Más de un siglo después, el problema sigue ahí con distinta cartografía y mejores mapas que, paradójicamente, no han simplificado nada.
El artículo 205 LH, reformado en 2015, sigue sin precisar qué grado de coincidencia descriptiva satisface el requisito del doble título. Esa laguna convierte cada calificación registral en una apuesta interpretativa y cada recurso gubernativo en doctrina que va tapando lo que el legislador dejó a medio hacer. El mecanismo funciona —nadie dice que no—, pero grava al sistema con un coste procesal repetitivo que a estas alturas ya resulta difícil de justificar.
Isabel Quesada