El registrador como policía urbanística

Que un registrador de la propiedad pueda impedirte explotar tu piso como vivienda turística sin que medie inspección, expediente sancionador ni audiencia previa suena —o debería sonar— a cortocircuito garantista. Pues eso es lo que acaba de validar la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

La Resolución de 10 de diciembre de 2025 (BOE-A-2026-5953, publicada hoy) tumba el recurso de un propietario sevillano contra la registradora de la Propiedad de Sevilla n.º 10, que suspendió la asignación del número de registro de alquiler de corta duración turístico. ¿El motivo? No aportó la declaración responsable de primera utilización que exige la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento, conforme a la Modificación Puntual 44 del PGOU de Sevilla y al art. 138.1.f) de la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

El propietario opuso extralimitación competencial: el Real Decreto 1312/2024 regula el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos, no convierte al registrador en inspector urbanístico. La DGSJFP lo despachó con el art. 9.2.a) de ese mismo decreto, que exige demostrar el “título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a ordenación autonómica o local aplicable”. Lectura expansiva. Generosa. Y conveniente para una administración que lleva años sin encontrar cómo frenar el alquiler turístico por la vía ordinaria.

Merece un paréntesis lo que está pasando con los registradores en general. La función calificadora se ha ido cargando de controles que poco tienen que ver con la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario: comprobaciones fiscales, exigencias medioambientales, ahora policía urbanística. Nadie les preguntó si querían ese papel.

Lo que chirría aquí es el atajo. La vía administrativa de toda la vida —inspección, expediente, sanción— te da audiencia, contradicción y recurso con suspensión cautelar, con un control de proporcionalidad que funciona (o al menos existe). La calificación registral negativa te deja fuera del mercado igual de rápido.

La calificación registral negativa te deja fuera del mercado igual de rápido

Pero el margen para recurrir es bastante más raquítico: recurso gubernativo ante la DGSJFP y, después, jurisdicción civil. Un colega procesalista al que consulté lo resumió bien: “Le estamos dando a la calificación registral una función de policía administrativa sin las garantías de la policía administrativa”.

[!important] Le estamos dando a la calificación registral una función de policía administrativa sin las garantías de la policía administrativa

Alguien en algún despacho dirá que esto simplifica. Simplifica, sí. También simplifica no tener juicio.

Tomás Ruano