La DGSJFP respalda a la registradora y abre un frente inesperado: el control registral del uso efectivo de los inmuebles
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha inadmitido el recurso contra la calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Madrid n.º 55, que suspendió la asignación de un número de registro único de alquiler turístico de corta duración porque la finca constaba inscrita como «despacho profesional». Sin cambio de uso previo a «vivienda», no hay número —aunque uno se pregunta cuántos propietarios en situación parecida ni siquiera saben que el uso inscrito puede bloquearles una licencia.
La resolución de 11 de diciembre de 2025 (BOE de 13 de marzo de 2026) ni siquiera entra en el fondo: declara identidad de razón con las resoluciones desestimatorias de 30 de julio y 29 de octubre de 2025 y ventila el asunto por la vía del artículo 325 de la Ley Hipotecaria. Al recurrente le queda la demanda civil en dos meses (art. 328 LH).
Lo relevante no es el caso concreto, sino la doctrina que va cuajando detrás. El Registro de la Propiedad ya no se limita a reflejar titularidades y cargas. Ahora filtra el acceso a licencias sectoriales según el uso inscrito, lo que en la práctica convierte al registrador en una suerte de primer control urbanístico —con herramientas pensadas para otra cosa—. Es como si al portero de un edificio, contratado para vigilar quién entra, le encargaran además decidir qué actividad puede ejercerse dentro de cada piso. El portero conoce el edificio, sí. Pero nadie le entregó el reglamento de actividades, y a veces el reglamento ni existe o lleva años sin actualizarse.
[!important] El Registro de la Propiedad ya no se limita a reflejar titularidades y cargas. Ahora filtra el acceso a licencias sectoriales según el uso inscrito, lo que en la práctica convierte al registrador en una suerte de primer control urbanístico.
Tres resoluciones en ocho meses dibujan ya una línea estable. Viene a la cabeza, por cierto, el limbo en que quedaron durante años las calificaciones registrales sobre cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios: los registradores asumieron un papel de filtro que la ley no les atribuía con nitidez, hasta que el Tribunal Supremo y luego el legislador tuvieron que poner orden. Algo de ese patrón se intuye aquí.
Tres resoluciones en ocho meses dibujan ya una línea estable.
La pregunta que el BOE no recoge —y que alguien debería plantear antes de que la litigiosidad la responda por él— es si los registradores disponen de medios y competencia material para ejercer este control de corte administrativo, o si la DGSJFP les está endosando una función que desborda lo que el artículo 18 LH entiende por calificación registral.
Marta Solís