Detecto dos imprecisiones que corrijo:
- “nueve años”: La Ley 13/2015 es de junio de 2015; a marzo de 2026 han pasado casi once años, no nueve.
- “texto refundido de la Ley Hipotecaria”: La Ley 13/2015 reformó la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDL 1/2004). El “texto refundido” es el del Catastro, no el de la LH.
Artículo corregido:
La doctrina DGSJFP refuerza el tracto sucesivo frente al alquiler turístico, pero ignora el elefante en la habitación: el catastro dice que la vivienda existe
Dos bases de datos públicas describen el mismo inmueble de formas incompatibles. Eso es, a día de hoy, lo que el legislador de 2015 llamaba “coordinación” entre Catastro y Registro de la Propiedad.
Dos bases de datos públicas describen el mismo inmueble de formas incompatibles.
La DGSJFP ha inadmitido —resolución de 10 de diciembre de 2025, BOE-A-2026-5958, publicada hoy— el recurso de una propietaria contra la calificación negativa del Registro de la Propiedad de Felanitx n.º 2, que suspendió la asignación de número de registro único para alquiler turístico de corta duración. El motivo: la finca registral solo describe suelo, sin declaración de obra nueva. Sin vivienda inscrita, no hay base para habilitar una actividad que presupone su existencia. Ortodoxia limpia de los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria —tracto sucesivo y legitimación registral—. En abstracto, poco que objetar.
Otra cosa es lo que rodea a la resolución.
La DGSJFP ni siquiera entra en el fondo. Se remite íntegramente a las resoluciones de 11 y 24 de julio de 2025, invocando identidad de razón y aplicando los artículos 325 y 328 LH para inadmitir. Un abogado que sigue de cerca estos expedientes me apunta que el patrón se repite en Baleares con frecuencia creciente: viviendas que llevan décadas levantadas, con referencia catastral, superficie y uso residencial perfectamente recogidos en Catastro, pero que el Registro sigue mostrando como parcela rasa.
Hay algo casi cómico en esto, si uno se para a pensarlo. El contribuyente paga IBI por una vivienda; la administración tributaria le gira liquidaciones calculadas sobre el valor catastral de esa vivienda; Hacienda, desde luego, no tiene la menor duda de que el inmueble existe. Pero cruce usted la calle —metafóricamente— hasta el Registro, y resulta que vive en un descampado.
La Ley 13/2015 reformó la Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario precisamente para empujar la coordinación entre ambas instituciones. Han pasado casi once años. Pueden ustedes juzgar el resultado.
Un propietario que tributa por una vivienda que, para el Registro, no existe. Y que ahora tampoco puede explotar turísticamente.
[!important] Un propietario que tributa por una vivienda que, para el Registro, no existe. Y que ahora tampoco puede explotar turísticamente.
La resolución aplica la norma —eso no lo discute nadie, ni probablemente deba discutirse—. Pero esquiva la pregunta incómoda: si el propio Estado, a través de Catastro, reconoce la realidad física del inmueble, ¿qué sentido tiene que el Registro exija al ciudadano un procedimiento completo de declaración de obra nueva —con costes notariales, técnicos y registrales— para acreditar lo que otra administración ya certifica? El coste medio de regularizar una obra antigua en Baleares, entre técnico, notario y aranceles registrales, ronda los 3.000 euros. Para demostrarle al Estado lo que el Estado ya sabe.
Tomás Ruano