La fecha del 3 de abril de 2025 como guillotina regulatoria: quién gana y quién pierde con el corte temporal en el alquiler turístico
Un propietario compra un piso en Calp el 18 de febrero de 2025. Obtiene licencia turística municipal el 10 de abril. Solicita su número de registro único el 27 de abril. Diferencia con quienes cerraron el trámite antes del 3 de abril: esos operan sin permiso de la comunidad de vecinos. Él necesita tres quintas partes de votos favorables en junta. Mismo mercado, mismo tipo de licencia, catorce días de diferencia —aunque, siendo justos, catorce días que cruzan la línea más cara del calendario inmobiliario reciente—.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública acaba de publicar una resolución (BOE-A-2026-5951, 10 de diciembre de 2025) que calca, sin apenas desarrollo argumental, la doctrina que fijó en sus resoluciones de 30 de julio de 2025 —la más detallada, la de Calp (BOE-A-2025-21876)—. El Centro Directivo tumba el recurso contra la registradora de Gijón n.º 1 por “identidad de razón” con aquella doctrina. La DGSJFP ya dijo lo que tenía que decir. No piensa repetirlo.
¿Y qué dijo? Que la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que reformó los artículos 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, creó un régimen transitorio con dos requisitos acumulativos para escapar de la autorización comunitaria: estar ejerciendo efectivamente la actividad turística antes del 3 de abril y haberse acogido previamente a la normativa sectorial autonómica. No basta con haber comprado antes. No basta con haber iniciado gestiones. Había que estar operando, con huéspedes y con licencia activa, no con un proyecto en el cajón.
No basta con haber comprado antes. No basta con haber iniciado gestiones. Había que estar operando, con huéspedes y con licencia activa, no con un proyecto en el cajón.
Alguien cercano a la práctica registral me comentó que están llegando decenas de solicitudes de número de registro único —el que exige el Real Decreto 1312/2024, en transposición del Reglamento UE 2024/1028— que se estrellan contra este muro. La registradora verifica si consta autorización de la comunidad conforme al artículo 10 del Real Decreto, y si la licencia es posterior al 3 de abril, la exige. Punto.
Merece un aparte la propia mecánica de transposición. El Reglamento europeo se diseñó pensando en transparencia y trazabilidad del operador turístico, no en resolver conflictos de propiedad horizontal. Que el número de registro único se haya convertido en el punto de fricción donde colisionan la norma europea y la reforma española de la LPH dice bastante sobre cómo legislamos a capas sin revisar las costuras.
El problema de fondo no es procesal. Es de diseño normativo. El legislador trazó una línea temporal que fabrica dos categorías de operadores turísticos con derechos sustancialmente distintos dentro del mismo régimen de propiedad horizontal.
El problema de fondo no es procesal. Es de diseño normativo.
[!important] El legislador trazó una línea temporal que fabrica dos categorías de operadores turísticos con derechos sustancialmente distintos dentro del mismo régimen de propiedad horizontal.
La DGSJFP rechazó el argumento de retroactividad prohibida (artículo 9.3 CE) con un razonamiento técnicamente correcto —la disposición adicional segunda de la LO 1/2025 blinda a quien ya ejercía—, pero que cualquier propietario que compró en febrero y tramitó en abril va a recibir como un portazo. A ese propietario le queda convencer a tres quintas partes de una junta que, seamos francos, probablemente tiene más incentivos para votar que no que para votar que sí. En la práctica, eso funciona como un veto blando —y el legislador lo sabía al fijar ese umbral—.
Tomás Ruano