La recarga hipotecaria, dieciocho años después: una reforma que sigue generando inseguridad jurídica

Dieciocho años. Ese es el tiempo que lleva vigente la recarga hipotecaria introducida por la Ley 41/2007, y todavía no sabemos con certeza quién puede renunciar a ella, cómo ni con qué consecuencias registrales. Alguien en la Dirección General debería preguntarse si una figura diseñada para abaratar la refinanciación puede considerarse un acierto cuando obliga a dictar resoluciones correctoras cada par de años.

La última se publica hoy en el BOE (Resolución de 24 de noviembre de 2025, BOE-A-2026-5940). Terferher Servicios Financieros, SL, otorgó escritura de renuncia unilateral e irrevocable al derecho de recarga sobre una hipoteca de primer rango constituida a favor de Bankinter, en beneficio exclusivo de la AEAT como acreedora de segunda hipoteca. La registradora de Madrid n.º 36 suspendió la inscripción alegando que la renuncia carecía de efectos reales y que faltaba el consentimiento del acreedor de primer rango. Un criterio defensivo, típico de quien prefiere que sea la DG la que asuma el coste de equivocarse.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación. El argumento de fondo descansa sobre el artículo 6.2 del Código Civil: la renuncia a la recarga es una facultad del hipotecante no deudor, disponible y no contraria al orden público. Que se limite su efecto a favor de un acreedor posterior —la AEAT, nada menos— no impide su inscripción; basta con que conste esa limitación conforme al artículo 9.c) de la Ley Hipotecaria.

Bankinter no necesita consentir porque su rango queda intacto: la recarga beneficia al deudor, no al acreedor.

Coherente en lo doctrinal —o al menos difícil de tumbar—. Pero el patrón se repite. La DG ya tuvo que pronunciarse sobre la recarga en las resoluciones de 12 de mayo de 2011, 22 de diciembre de 2021 y 7 de marzo de 2022, entre otras. Cada vez un cabo suelto distinto que el legislador dejó sin atar cuando modificó los artículos 4.2 y 4.3 de la Ley 2/1994. Y mientras tanto, los registradores califican con criterios desiguales y quien quiere refinanciar asume un sobrecoste de incertidumbre que la norma se suponía que venía a liquidar.

quien quiere refinanciar asume un sobrecoste de incertidumbre que la norma se suponía que venía a liquidar

Hay algo casi cómico en que la AEAT, habitualmente la que embarga, aparezca aquí como la beneficiaria protegida por la renuncia de un tercero. No cambia el análisis jurídico, pero dice bastante sobre lo retorcidas que pueden volverse las cadenas de garantía cuando el crédito público se cruza con la operativa hipotecaria privada.

Un colega que lleva años litigando hipotecas me lo resume sin contemplaciones: “La recarga era una buena idea mal cosida”. Difícil llevarle la contraria.

[!important] La recarga era una buena idea mal cosida

Tomás Ruano