Georreferenciación catastral: riesgos para los derechos reales inscritos

La DGSJFP acaba de confirmar, en su resolución de 11 de diciembre de 2025 (BOE-A-2026-5966), que el recurso gubernativo no sirve para enmendar una representación gráfica ya inscrita que omite una servidumbre de acueducto. La titular de la finca 6.172 de Velilla de San Antonio, gravada por dicha servidumbre, pidió rectificar la inscripción de la georreferenciación de la finca colindante 8.966, practicada vía artículo 201.3 LH. El registrador denegó. La Dirección General le da la razón.

El argumento tiene lógica interna —aunque conviene no confundir coherencia formal con justicia material—: una vez practicado el asiento, la salvaguardia judicial del artículo 1 LH bloquea cualquier vía que no pase por el consentimiento del titular registral o por sentencia firme en juicio declarativo (arts. 40 y 82 LH). El recurso gubernativo solo cabe contra calificaciones negativas, no contra inscripciones ya consumadas.

Pero aquí está la grieta. ¿Qué protección efectiva tuvo la titular de la servidumbre durante el trámite del artículo 199 LH? La georreferenciación se inscribió sin recoger un derecho real limitado preexistente. El sistema notifica a colindantes, sí, pero el artículo 199 no garantiza que los titulares de cargas y gravámenes —que no son colindantes en sentido estricto— reciban traslado ni puedan plantarse eficazmente.

Hay algo que llama la atención y que rara vez se menciona en estos debates: el legislador diseñó la coordinación Catastro-Registro pensando en superficies, linderos y geometría, no en la capa de derechos reales que pesa sobre cada finca. Como si la realidad jurídica fuese plana.

el legislador diseñó la coordinación Catastro-Registro pensando en superficies, linderos y geometría, no en la capa de derechos reales que pesa sobre cada finca.

Quien sufre la omisión debe promover la rectificación por la vía del artículo 40 LH —consentimiento del titular registral o, en su defecto, sentencia firme en juicio declarativo ordinario—, con costes y plazos que castigan precisamente a quien ya tenía el derecho inscrito. La coordinación catastral avanza a buen ritmo, nadie lo discute. Pero los titulares de derechos reales limitados que no encajan en la categoría de “colindante afectado” se quedan, lisa y llanamente, fuera del perímetro de protección.

[!important] los titulares de derechos reales limitados que no encajan en la categoría de ‘colindante afectado’ se quedan, lisa y llanamente, fuera del perímetro de protección.

¿Debería el procedimiento del artículo 199 LH exigir notificación expresa a todos los titulares de cargas inscritas sobre la finca cuya base gráfica se altera? La DGSJFP no entra ahí. Tal vez porque la respuesta obligaría a reconocer que el procedimiento tiene un agujero.

Ana Fuentes