Veto estatutario al alquiler turístico: blindaje comunitario, riesgo para el propietario

La DGSJFP no argumenta. Ni falta que le hace, dirán algunos: la Resolución de 10 de diciembre de 2025 (BOE-A-2026-5956, publicada hoy) inadmite el recurso de una propietaria contra la denegación de su número de registro único de alquiler turístico y remite en bloque a diez resoluciones desestimatorias anteriores de “contenido idéntico”. Un simple reenvío y a otra cosa.

La secuencia ya es vieja: la comunidad de propietarios reforma sus estatutos con la mayoría cualificada de tres quintos que exige el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, la prohibición accede al Registro de la Propiedad y, desde ese momento, la registradora de Madrid n.º 5 deniega la asignación del número de registro único. La propietaria, representada por letrado, impugna la nota de calificación.

La Dirección General despacha el asunto sin entrar en el fondo.

La pregunta que nadie quiere tocar sigue ahí. ¿Puede una mayoría de tres quintos suprimir retroactivamente una facultad dominical —el uso turístico— a quien compró su vivienda cuando ese uso era lícito, sin compensación alguna y sin acto expropiatorio formal? El artículo 33.3 de la Constitución reserva la privación de bienes y derechos a causa justificada de utilidad pública con indemnización. La LPH no prevé ningún mecanismo indemnizatorio para el propietario disidente. Hay aquí un vacío que alguien —legislador o tribunal— tendrá que rellenar tarde o temprano, aunque de momento parece que ninguno tiene prisa.

Que la DGSJFP convierta esta doctrina en rutina administrativa —diez resoluciones idénticas apiladas ya— sin asomarse a la cuestión constitucional dice bastante sobre la estrategia elegida: blindar la prohibición registral como muro y que sea el propietario afectado quien se gaste el dinero litigando hasta el Tribunal Supremo. El coste procesal funciona, en la práctica, como elemento disuasorio —aunque llamarlo así suene más limpio de lo que realmente es para quien lo sufre.

Llama la atención, por cierto, que un instrumento pensado para la convivencia vecinal —la reforma estatutaria por mayoría cualificada— se haya convertido en el vehículo preferido para ejecutar política de vivienda local. Los ayuntamientos obtienen restricción al turístico sin dictar un solo acto administrativo recurrible; las comunidades asumen el papel regulador. Nadie responde patrimonialmente.

Los ayuntamientos obtienen restricción al turístico sin dictar un solo acto administrativo recurrible; las comunidades asumen el papel regulador.

El debate apenas ha llegado a casación. Cada resolución que se acumula apuntala una doctrina que recorta el dominio sin contraprestación, y el silencio del Supremo empieza a parecerse demasiado a conformidad.

[!important] Cada resolución que se acumula apuntala una doctrina que recorta el dominio sin contraprestación, y el silencio del Supremo empieza a parecerse demasiado a conformidad.

Ana Fuentes