Prohibir el alquiler turístico por estatutos: la comunidad tiene la llave, pero nadie pregunta cómo la consiguió
La DGSJFP acaba de confirmar que un registrador de la propiedad puede rechazar el número de registro único de alquiler turístico cuando los estatutos de la comunidad de propietarios prohíben expresamente ese uso. La resolución de 11 de diciembre de 2025 (BOE-A-2026-5970, publicada hoy) resuelve el recurso contra la calificación del registrador de Marbella n.º 4 y le da la razón. Hasta ahí, esperable.
Lo que la Dirección General no toca es lo que importa. O, al menos, lo que más debería interesar a cualquier asesor con un cliente propietario en una comunidad que acaba de aprobar una de estas prohibiciones.
La cláusula estatutaria que prohíbe el alquiler de corta duración existía inscrita —dato que la resolución maneja como si fuera suficiente, y puede que registralmente lo sea, pero sustantivamente es otra historia—. La DGSJFP verificó su constancia registral y concluyó que el registrador actuó correctamente al suspender la asignación. Ahora bien, no entra en cómo se aprobó esa prohibición. Y ahí está la fisura.
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, permite limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico con el voto favorable de tres quintas partes de propietarios y cuotas.
Pero una prohibición absoluta de uso ¿equivale a una limitación o constituye una modificación del título constitutivo que exige unanimidad conforme al artículo 17.6 LPH? La jurisprudencia menor lleva años dividida. Audiencias provinciales como la de Barcelona (Sección 13.ª, sentencia de 10 de marzo de 2022) han distinguido entre limitar y prohibir; otras, como la de Málaga, han validado prohibiciones con mayoría cualificada. Que nadie haya llevado todavía la cuestión al Supremo dice bastante sobre el coste de litigar estos asuntos y sobre el perfil del propietario medio que explota un piso turístico, que rara vez tiene detrás un departamento jurídico con ganas de sentar precedente.
La DGSJFP habría podido —quizá habría debido— pronunciarse sobre la suficiencia del acuerdo comunitario que sustenta la inscripción. No lo hizo. Su resolución se ciñe a la función calificadora del registrador y a la eficacia de lo inscrito. Formalmente inapelable. Pero al sortear la cuestión de fondo, deja intacta la inseguridad jurídica que arrastra todo propietario que quiera tumbar una prohibición aprobada sin unanimidad.
Pero al sortear la cuestión de fondo, deja intacta la inseguridad jurídica que arrastra todo propietario que quiera tumbar una prohibición aprobada sin unanimidad.
El resultado práctico es menos limpio de lo que parece: cada comunidad seguirá litigando con reglas distintas según el partido judicial, y la respuesta que obtenga dependerá más de la sección de la Audiencia que le toque que de un criterio uniforme. La Dirección General tenía ocasión de fijar doctrina y la dejó pasar.
[!important] La Dirección General tenía ocasión de fijar doctrina y la dejó pasar.
Laura Bernal