Las comunidades de propietarios se consolidan como primer filtro contra el alquiler turístico: la DGSJFP blinda las prohibiciones estatutarias
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha confirmado, mediante la Resolución de 22 de diciembre de 2025 (BOE-A-2026-6851, publicada hoy), que una cláusula estatutaria que prohíba el uso turístico de las viviendas impide la asignación del número de registro único de alquiler de corta duración, incluso cuando el propietario ya dispone de inscripción autonómica en vigor. La resolución refuerza la posición jurídica de las comunidades de propietarios frente a los operadores turísticos y obliga a replantear la estrategia de inversión en este segmento.
El supuesto de hecho tiene origen en Sevilla. Un propietario obtuvo en junio de 2024 su inscripción como Vivienda con Fines Turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía. Un mes antes, la junta de propietarios había aprobado por mayoría de tres quintos —la que exige el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal— la prohibición del uso turístico en todo el edificio. Cuando el propietario solicitó el número de registro único previsto en el Real Decreto 1312/2024, la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 11 denegó la asignación al constatar la prohibición estatutaria ya inscrita, y la DGSJFP ha respaldado esa decisión.
El argumento del recurrente era previsible: alegó confianza legítima y seguridad jurídica, puesto que una certificación registral anterior no reflejaba la prohibición. La DGSJFP lo descarta con un razonamiento que tiene implicaciones directas para la práctica: lo determinante es la fecha de adopción del acuerdo comunitario, no la de su inscripción registral. El propietario participó en la junta de mayo de 2024, por lo que no puede invocar la protección del tercero hipotecario de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria. La doctrina del Tribunal Supremo (SSTS de 15 de junio de 2018 y 30 de enero de 2024) respalda esta lectura: las limitaciones estatutarias al uso deben constar de forma expresa e inscribirse para ser oponibles a terceros, pero quien participó en el acuerdo no es tercero.
El alcance prospectivo de esta resolución merece atención específica. El artículo 10.1 del RD 1312/2024 obliga al registrador a verificar la existencia de “elementos obstativos” antes de asignar el número único, y la DGSJFP establece que la calificación administrativa autonómica —la licencia turística— no prejuzga ni condiciona la calificación registral. En términos prácticos, disponer de licencia autonómica ya no garantiza la posibilidad de operar. Para cualquier operador de alquiler turístico, el riesgo regulatorio se duplica, porque a la normativa administrativa autonómica se suma ahora un filtro registral autónomo vinculado a los estatutos comunitarios.
La línea doctrinal de la DGSJFP en esta materia se ha consolidado de forma progresiva. Desde las resoluciones de junio y octubre de 2020, el centro directivo viene delimitando el alcance de estas prohibiciones al ámbito del artículo 5.e) de la LAU. Esta nueva resolución confirma que las comunidades de propietarios operan ya como reguladores materiales del alquiler de corta duración, con eficacia registral plena. La consecuencia práctica es inequívoca: quien invierta en alquiler turístico debe verificar los estatutos de cada finca antes de comprometer recursos, porque la licencia administrativa, por sí sola, ya no basta.
Tomás Ruano